Bewertung / Bewertungsanlässe
Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten)
Der Verkehrswert ist in § 194 Baugesetzbuch -BauGB- gesetzlich definiert:
"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."
Die Erstellung von Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) werden zu folgenden Anlässen benötigt, z.B. bei:
- Zwangsversteigerungen
- Erbauseinandersetzungen
- Nachlasssachen
- Schenkungen
- Scheidungen
- Vormundschaften
- Steuerlichen Anlässen
- Kreditvergaben
- Investitionen
- Enteignungen
- Umlegungsmaßnahmen
- Kauf- und Verkaufsabsichten
- Portfoliobewertungen
Als Grundlage der Verkehrswertermittlung von Grundstücken dient üblicherweise die Immobilienwertermittlungsverordnung -ImmoWertV- in der jeweils gültigen Fassung sowie in Einzelfällen vorherigen Wertermittlungsverordnungen, wie z. B. die Wertermittlungsrichtlinien -WertR-.
Gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung soll der Verkehrswert (Marktwert) mithilfe des Vergleichswertverfahrens, des Ertragswertverfahrens, des Sachwertverfahrens oder aber aus mehreren dieser Verfahren ermittelt werden. Bei speziellen Bewertungsaufgaben sind in Ausnahmefällen auch andere nicht normierte Verfahren zulässig.
Wir erstellen die Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) selbstverständlich nach den zu den jeweiligen Bewertungs- und Qualitätsstichtagen geltenden Gesetzen, Verordnungen, Richtlinien sowie sonstigen für Wertermittlungen zu beachtenden Vorgaben.
Bewertungen von Rechten und Lasten werden erforderlich im Zusammenhang mit z.B.:
- Erbbaurechten
- Wohnrechten
- Nießbrauchrechten
- Wegerechten
- Leitungsrechten
- Überbaurechten
- Reallasten
- Baulasten
In einem Grundbuch privatrechtlich eingetragene aber auch öffentlich rechtliche Rechte und Belastungen, z. B. Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, wohnungs- oder mietrechtliche Bindungen sowie Baulasten, können den Grundstückswert erheblich beeinflussen. Auch können die Werte, die den Rechten und Lasten beigemessen werden, für den Rechts- und Lastengeber und den Begünstigten unterschiedlich hoch sein. Gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung sind wertbeeinflussende Rechte und Belastungen Zustandsmerkmale, die z. B. bei Verkehrswertermittlungen zu berücksichtigen sind.
Beleihungswertgutachten
Die Ermittlung des Beleihungswertes erfolgt nach den Grundsätzen der Beleihungswertermittlungsverordnung – BelWertV- und wird üblicherweise von Immobilienfinanzierern, wie Banken und Sparkassen oder auch Investoren benötigt.
Miet- oder Pachtwertgutachten
Miet- oder Pachtwertgutachten können z. B. bei Miet- oder Pachterhöhungsverlangen erforderlich werden. Auch im Zusammenhang mit einer Bemessung von Nutzungsentschädigungen vermieteten/verpachteten Objekten oder bei der Ermittlung von Nutzungswerten/Wohnwerten bei selbstgenutzten Objekten, z. B. im Rahmen von Scheidungsverfahren, werden Miet- oder Pachtwertgutachten häufig benötigt.
Steuerliche Bewertung
Steuerliche Bewertungen von Grundstücken, Ermittlung des „gemeinen Wertes“, werden von Finanzämtern u. a. als Grundlage zur Bemessung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer oder bei Grundbesitz im Betriebsvermögen zur Bilanzierung vorgenommen. Diese Bewertungen erfolgen gemäß den Berechnungsvorgaben im Bewertungsgesetz – BewG -. Der § 198 BewG ermöglicht es dem Steuerpflichtigen einen geringeren, als vom Finanzamt ermittelt, gemeinen Wert der wirtschaftlichen (Grundstücks-) Einheit am Bewertungsstichtag nachzuweisen (s. o. Verkehrswertgutachten).
Bearbeitung umfangreicher und komplexer Bewertungen
Bei umfangreicheren und komplexeren Bewertungen, z.B. bei der Bewertung von größeren Wohnanlagen, Seniorenwohnanlagen und Pflegeheimen, Krankenhäusern, Gewerbeparks, Industrie und Hotelanlagen sowie bei Portfoliobewertungen, werden bei Bedarf zur Bearbeitung Kooperationen mit qualifizierten Bewertungssachverständigen eingegangen (z. B. öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, gemäß den Anforderungen der DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Gutachtern/Sachverständigen, Diplom Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten oder mit Sachverständigen vergleichbarer Qualifikationen).
An- und Verkaufsberatung
Sie wollen eine Immobilie erwerben? Sie fragen sich, ob der Kaufpreis angemessen ist? Wie ist der Gebäudezustand einzuschätzen? Welche Instandhaltungs-, Instandsetzungs-, Modernisierungs- oder Revitalisierungsmaßnahmen sind sinnvoll oder notwendig? Sie wollen Ihre Immobilie veräußern? Welchen Wert hat Ihre Immobilie auf dem Immobilienmarkt?